부동산 월세 계약 시 주의사항 총정리! - 마이홈포털, 인터넷등기소

월세 계약, 정말 제대로 알고 계신가요?
확정일자부터 계약서 특약사항까지 꼼꼼히 따져야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
이 글 하나면 월세 계약, 안심하고 진행할 수 있으니 꼭 끝까지 확인하세요!

 

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부동산 월세 계약 주의사항

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월세 계약, 이것만은 꼭 알고 하세요! 

보증금, 계약금 날릴 수도 있습니다. 계약서 하나에 수천만 원이 달려있어요.

 

월세 계약 중 허술한 조항 하나 때문에 보증금을 못 돌려받는 경우가 적지 않습니다.
실제로 등기부 확인 안 하고 계약했다가 깡통전세에 걸려서 수년간 소송한 사례도 많아요.
계약 전 확인사항부터, 계약 후 전입신고·확정일자까지! 지금 이 글에서 전부 알려드립니다.

어렵지 않게 핵심만 정리했어요. 누구나 이해할 수 있고, 바로 실천 가능한 내용들입니다.
월세 계약을 앞둔 분, 갱신을 고민 중인 분이라면 특히 꼭 봐야 해요.

계약 전 10분만 투자해보세요. 이 글 하나로 피해를 예방할 수 있습니다!

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1. 월세 계약 시 주의사항, 등기부등본 꼭 확인하세요 🏠

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월세 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 등기사항전부증명서(일명 등기부등본)을 확인하는 것입니다.
이 서류는 그 집의 과거와 현재 상태를 말해주는 ‘건물의 주민등록등본’ 같은 존재예요.

등기부등본에서 확인해야 할 핵심은 다음과 같습니다.

• 집주인 이름이 누구인지 (계약 상대가 맞는지 확인)
• 근저당 설정 여부 (집을 담보로 대출이 얼마나 잡혀 있는지)
• 압류나 경매 진행 중인지 여부
• 다른 세입자가 있는지 여부

예를 들어, 시세가 1억 5천만 원인 집에 근저당이 9천만 원이나 설정돼 있고,
내 보증금이 5천만 원이라면, 만약 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 확률이 거의 없습니다.

 

✅ TIP!

• 대법원 인터넷등기소에서 공인인증서 없이도 발급 가능
• 아파트는 보증금 + 근저당이 시세의 70% 이하,
  다가구나 빌라는 60% 이하일 때 비교적 안전

2. 월세 계약서 작성 시 핵심 체크

계약서를 쓰는 과정은 단순한 서류 작성이 아닙니다.
나의 돈과 거주권을 지키는 법적 보호막을 만드는 일이에요.

 

계약서 작성 시 반드시 들어가야 할 항목은 다음과 같습니다.

1. 임대인 정보
   • 이름, 주소, 연락처, 도장까지 꼼꼼하게 작성
   • 실제 등기부등본 상의 소유자와 일치하는지 대조
   • 대리인이 나올 경우, 반드시 위임장과 인감증명서 받아두세요.
2. 금액 관련 기재
   • 계약금, 보증금, 월세, 지급일, 지급 방식(예: 계좌이체)
   • 숫자와 한글을 함께 써서 이중 확인!
     예: "금 오십만원정 (₩500,000)"
3. 관리비 분담 여부
   • 공용 관리비 외에 수도, 전기, 인터넷 등은 누가 부담할지 명확히 작성
   • 막연한 표현은 나중에 분쟁으로 이어집니다.
4. 특약사항
   • 조기 퇴거 시 위약금
   • 집 내부 수리 책임
   • 원상복구 조건 등
   • 특약이 있으면 되도록 구체적인 문장으로 남겨야 법적 효력을 가집니다.

✍️ 한 가지 팁!

계약서 내용 수정 시 두 줄 긋고 수정사항 옆에 정정 날인 필수!
또한 모든 장에 간인(페이지마다 도장)을 찍는 것도 잊지 마세요.

[출처] 마이홈포털 중개수수료 계산기

3. 전입신고 & 확정일자 필수

월세 계약 주의사항

많은 분들이 "계약서만 잘 쓰면 됐지"라고 생각하지만,
실제 중요한 건 계약 이후 ‘전입신고’와 ‘확정일자’를 완료하는 것입니다.

 

✔️ 전입신고를 하면 ‘대항력’이 생깁니다.
이 말은, 새 집주인이 등장해도 계약 기간 동안 나를 내보내지 못한다는 뜻이에요.

 

✔️ 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’이 생깁니다.
즉, 만약 이 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 가장 먼저 돌려받을 수 있는 권리예요.

 

🔍 확정일자 받는 법

1. 동 주민센터 방문
2. 전입신고 진행
3. 계약서 원본 지참 → 담당자에게 도장 받아 확정일자 완료

📌 중요!

• 확정일자는 전입신고와 같은 날 혹은 그 이전에 받아야 보호받을 수 있어요.
• 계약서 분실 시 확정일자 증명이 어려워지니, 계약서 원본은 잘 보관하세요

4. 관리비, 월세 날짜 꼼꼼하게

“월세는 선불이에요? 후불이에요?”

이 질문, 정말 많이 나오는 질문입니다. 사실 정답은 없고, 계약서에 어떻게 적느냐가 기준입니다.

 

🎯 월세 계약서에는

• 매달 며칠에, 얼마를, 어떤 방식으로 지급하는지 정확히 명시하세요.
  예: “금 칠십만원정(₩700,000)을 매달 25일 계좌이체로 지급한다.”

🎯 관리비 관련 체크

• 공용 관리비(청소비, 엘리베이터비 등) 외에
• 전기, 수도, 인터넷, 가스 등은 누가 부담하는지 명확히!

💬 예시 특약문구
“전기요금, 가스요금, 수도요금은 사용량에 따라 임차인이 납부한다.
인터넷 요금은 임대인이 부담한다.”

 

📌 불분명하게 “관리비 포함”이라고만 쓰면 나중에 분쟁의 씨앗이 됩니다.

5. 월세 계약 체크리스트

월세 계약 주의사항

항목	확인사항	체크
등기부등본 확인	근저당, 경매 여부 확인	✅
임대인 신원확인	신분증, 위임장/인감 확인	✅
계약서 기재	보증금, 월세, 특약 명시	✅
전입신고	주민등록 전입 완료	✅
확정일자	동사무소 도장 받기	✅
관리비/월세 지급일	정확한 날짜 및 금액 표기	✅
계약서 원본 보관	임대인, 임차인, 중개인 각 1부	✅

 

이 체크리스트를 프린트해서 계약 현장에서 하나씩 체크해도 좋아요.

 

FAQ(자주 묻는 질문)

Q1. 전입신고와 확정일자를 안 하면 어떤 불이익이 있나요?

A. 전입신고와 확정일자는 단순한 행정 절차가 아닙니다.
이 두 가지를 해야만 '내가 이 집에 살고 있다는 것'을 법적으로 증명할 수 있습니다.

만약 이 과정을 빼먹고 집이 경매에 넘어간다면, 새로운 소유자가 나타나더라도 나를 인정하지 않아 퇴거 요구를 받을 수 있습니다. 그리고 보증금도 후순위로 밀려서 못 받을 가능성이 커집니다.

✔️ 전입신고만 했다 → ‘대항력’ O, ‘우선변제권’ X
✔️ 전입신고 + 확정일자 둘 다 했다 → 둘 다 있음 → 법적으로 완벽히 보호받음

예: 집주인이 갑자기 파산해서 집이 경매로 넘어가더라도, 내가 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 법적으로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.

Q2. 집주인의 가족이 계약을 진행하는데 위임장 없어도 되지 않나요?

A. 많이 착각하시는 부분입니다.
“아들이니까요.” “형이 다 알아서 해요.” 라는 말은 법적으로 아무 의미 없습니다.

부동산 계약은 소유권자 본인 또는 적법한 위임을 받은 사람만 체결할 수 있습니다.
즉, 가족이든 친척이든 소유자가 아니면 아래 서류가 있어야 합니다.

✅ 필수 서류

• 위임장 (계약에 대한 권한 위임을 증명)
• 소유자 인감증명서 (위임장의 신빙성 보완)

이게 없으면 나중에 "내가 계약한 적 없다"는 주장이 통하면서, 계약 자체가 무효가 될 수 있어요.
심지어 보증금 돌려받기도 어려워질 수 있습니다.

Q3. 계약서에 월세 선불인지 후불인지 안 썼는데 상관없나요?

A. 매우 큰 분쟁 요소입니다.
특히 보증금이 작은 원룸이나 오피스텔 계약에서 자주 생기는 문제죠.

만약 계약서에 아무런 언급 없이 월세가 미납되었다면,
임대인은 “매달 1일 선불로 받아야 하는데 안 냈다”며 계약 해지나 강제 퇴거를 요구할 수 있습니다.

반대로 임차인은 “후불인 줄 알았다”며 이의를 제기할 수도 있고요.
이 경우 법원도 계약서의 문구를 기준으로 판단합니다.

💡 따라서 계약서에는 다음과 같이 분명히 명시하세요.

Q4. 중도 해지하고 나가고 싶은데, 위약금이 반드시 발생하나요?

A. 기본적으로는 임대차 계약은 ‘계약 기간 동안 책임진다’는 전제로 작성된 것입니다.
즉, 중도 해지를 할 경우 위약금이나 잔여기간 월세를 요구받을 수 있습니다.

하지만 다음과 같은 경우는 예외가 될 수 있어요.

• 계약서에 위약금 조건이 명확하게 정해져 있는 경우
• 임대인이 계약 위반을 한 경우 (예: 심각한 누수, 수리 미이행 등)
• 서로 합의해서 계약 해지를 하는 경우

📌 TIP!
계약서에 “임차인이 계약 기간 중 이사할 경우, 잔여기간 월세를 전액 납부한다.”는 문구가 있다면 법적으로 효력이 있으니 유의해야 합니다.
반대로, 조기 해지 가능성을 염두에 두고 있다면 계약 시에 위약금 조건을 협의해 특약으로 넣는 것이 안전합니다.

Q5. 계약서 원본을 임대인이 보관하고, 저는 사진만 찍어도 되나요?

A. 안 됩니다. 계약서 원본이 없으면 법적으로 증거력이 떨어집니다.

계약서 원본은 당사자 모두가 **서명(또는 날인)**한, 간인 처리된 문서로,
계약의 진정성과 법적 유효성을 갖는 중요한 서류입니다.

사진이나 복사본은 임대인과 임차인 모두가 내용을 인정한 경우에만 증거로 채택될 수 있고,
분쟁 시에는 법적으로 불리하게 작용할 수 있습니다.

✅ 꼭 지켜야 할 점:

• 계약서는 임대인, 임차인, 중개업자 각자 1부씩 원본으로 보관
• 계약서에는 모든 장에 도장(간인) 찍기
• 계약서 정정 시 정정 날인 필수

💡 추가 팁
분쟁 예방을 위해 계약서와 함께 계약 당시 계좌이체 내역, 문자/카톡 내용, 부동산 중개사 정보도 함께 저장해 두면 좋습니다.

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