등기부등본 보는 법 완벽 가이드 – 이제 더 이상 속지 마세요!

“등기부등본? 그냥 주소 나와 있는 거 아니야?”

 

이렇게 생각하신 분 계시죠? 저도 예전에 그랬어요. 그런데 말이죠. 진짜 등기부등본 하나만 제대로 읽을 줄 알아도 수천만 원짜리 사기를 피할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

 

오늘은 부동산 거래할 때 필수로 확인해야 하는 등기부등본, 그 구조와 읽는 법, 진짜 꿀팁까지 총정리해드릴게요.

처음엔 용어가 좀 낯설고 복잡해 보일 수 있어도, 걱정 마세요.

이 글 하나만 읽으면 “어디 봐봐, 이 집 깨끗하네~” 하고 스스로 판단할 수 있게 되실 거예요.

 

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등기부등본 보는 방법

📚 목차 열기

1. 등기부등본이란?

등기부등본이란?

쉽게 말하면, 등기부등본은 부동산의 이력서 같은 거예요.
이 집이 언제 지어졌고, 지금 주인은 누구고, 대출 잡힌 건 없고, 세입자는 있고...
이 모든 게 ‘공식 문서’로 다 나와 있는 게 바로 등기부등본입니다.

 

📌 어디서 발급하나요?
인터넷등기소에서 누구나 조회하고 출력할 수 있어요.
수수료도 고작 700원! 커피 한 잔 값도 안 되죠.

하지만 문제는...
막상 출력해서 보면, ‘뭔가 엄청 많은데 하나도 모르겠다’ 는 거죠.

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2. 등기부등본 구조 이해가 먼저! 표제부, 갑구, 을구란? 

등기부등본의 구조

등기부등본은 크게 3부분으로 나뉘어요.
처음 접하면 갑자기 등장하는 생소한 말들에 당황하게 되지만, 이건 순서만 알면 정말 쉬워요.

• 표제부: 이 부동산의 기본 정보
• 갑구: 소유권 관련 이력
• 을구: 채무 관계, 즉 돈이 얽힌 권리들

3. 표제부: 이 집이 뭔지 딱 보여주는 기본 정보

표제부에는 주소, 지목, 용도지역, 면적 같은 정보들이 담겨 있어요.
우리가 실제로 보는 집이랑 등기상 주소가 같은지 꼭 확인해야 합니다.

예를 들어, 분양받은 아파트인데 등기에는 ‘상가’로 등록돼 있다면? 큰 문제죠.
또, 땅 면적이나 건축년도 같은 것도 향후 세금, 대출 심사에 영향 줄 수 있어서 꼼꼼히 체크해야 해요.

4. 갑구: 이 집 진짜 주인 누구야? 소유권 추적법

여기가 진짜 핵심이에요.

갑구에는 지금 이 집의 ‘실소유자’가 누구인지, 그리고 과거에는 누구였는지가 기록돼 있어요.

예를 들어보죠.A라는 사람이 2005년에 매입 → B에게 2015년 증여 → 현재는 C 소유자.
이런 흐름이 전부 날짜, 사유(매매, 상속, 증여)와 함께 상세히 기록돼요.

여기서 확인해야 할 것들!

• 계약 상대자 이름 = 등기부 소유자 이름인가?
• 소유권 이전이 잦았다면, 왜 그랬는지 확인 필요
• 가압류, 가처분 같은 위험한 항목이 있진 않은지?

💡 TIP
소유자와 계약자가 다르면 무조건 조심! 위임장, 인감증명서, 신분증까지 꼼꼼히 확인해야 해요

5. 을구: 돈이 얽혀 있진 않은가? 근저당과 전세권

을구 : 근저당과 전세권

을구는 쉽게 말하면 ‘이 집에 돈 얽혀 있는 기록’을 모아 놓은 공간이에요.
여기에 뭐가 있느냐에 따라 ‘이 집을 사도 되는지 아닌지’가 결정됩니다.

• 근저당: 은행 대출. 집을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻이에요.
• 전세권: 세입자의 권리. 세입자가 보증금을 걸고 살고 있다면 이게 뜹니다.
• 지상권/임차권: 건물의 일부나 땅을 다른 사람이 쓰고 있다는 뜻.

중요한 건?
을구에 뭔가 있다면, 그 권리는 매수자가 인수할 수도 있다는 점이에요!
그래서 반드시 확인해야 해요.
계약 전에 을구 기록을 보고 "이건 잔금일에 말소될 수 있는 건가요?" 꼭 물어보세요.

6. 실전! 계약 전 체크해야 할 포인트 정리

자, 이제 실전에 들어가기 전 마지막 체크리스트 갑니다.
아래 항목 중 하나라도 “모르겠는데...” 싶으면 계약은 잠깐 멈추세요.

 

✅ 소유자와 계약자가 일치하는가?
✅ 갑구에 빨간 줄 (가압류, 경매 신청 등) 있는가?
✅ 을구에 근저당, 전세권이 있는가?
✅ 표제부 주소와 실제 매물 주소가 동일한가?
✅ 과거 소유권 변동이 잦았다면 그 이유는?

 

이 항목들만 꼼꼼히 확인해도 90% 이상 문제는 사전에 걸러낼 수 있어요.

FAQ(자주 묻는 질문)

Q1. 등기부등본은 언제 확인하는 게 가장 좋은가요?

A. 계약서 작성 직전, 그리고 잔금일 전에도 한 번 더 확인하는 게 좋아요.
특히 갑구나 을구는 며칠 사이에도 변동될 수 있기 때문에, 최종 잔금 지급 직전 최신본으로 다시 발급해서 확인하는 걸 추천드려요.

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Q2. 근저당이 있다면 무조건 거래하면 안 되는 건가요?
A. 꼭 그렇진 않아요.
중요한 건 잔금일에 근저당이 말소된다는 확약이 있느냐는 거예요. 보통 잔금 치르고 등기 이전할 때 같이 말소되니, 계약서에 해당 내용이 명확히 들어가 있는지 꼭 확인하세요.

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Q3. 전세권이 등록돼 있으면 이사 못 들어가는 건가요?
A. 당장은 어려울 수 있어요.
전세권은 세입자의 강력한 권리예요. 만기일 이전엔 집주인도 마음대로 퇴거 요구할 수 없어요. 이럴 땐, 전세권 말소 조건, 세입자 퇴거일, 보증금 인수 여부 등을 계약 전에 미리 조율해야 해요.

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Q4. 가압류나 가처분 기록이 있으면 어떻게 해야 하나요?
A. 계약 절대 금지!
가압류, 가처분, 경매 신청 등은 해당 부동산이 법적 분쟁 중일 수 있다는 신호예요. 거래 자체가 불가능하거나, 등기이전이 막힐 수 있으니 반드시 법률 전문가와 상담하세요.

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Q5. 소유자와 계약자가 다르면 거래해도 되나요?
A. 위임장이 있다면 가능하긴 하지만, 신중해야 해요.
등기부등본 상 소유자가 직접 계약하는 게 가장 안전하고, 대리인의 경우에는 위임장, 인감증명서, 신분증을 모두 요구해야 합니다. 특히 위조 위임장 사기도 많으니 주의하세요.

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Q6. 등기부등본 발급은 무료인가요? 어디서 하나요?
A. 유료지만 매우 저렴합니다.
인터넷등기소에서 열람은 500원, 발급은 700원입니다.
단, 모바일에서는 일부 기능이 제한되므로 PC 이용을 권장드려요.

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