부동산 매매 계약서 작성 방법부터 실거래 신고까지 한 번에 정리!

부동산 매매 계약서는 수억 원이 오가는 거래에서 법적 효력을 갖는 핵심 문서입니다. 작성 실수는 분쟁으로 이어질 수 있어 꼭 주의가 필요합니다. 이 글에서는 계약서 작성법부터 특약사항, 실거래 신고, 필요서류까지 총정리했으니 끝까지 잘 알아보세요!

 

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부동산 매매 계약서, 제대로 알고 써야 하는 이유!

계약서 작성이 부실하면 분쟁이나 손해로 이어질 수 있습니다.
수억 원의 부동산 거래는 말보다 문서가 중요합니다.
정확한 계약서 작성법과 특약사항 정리는 필수입니다.
본문에서는 실전 계약서 작성부터 실거래신고, 필요서류까지 완벽 정리했습니다.
지금부터 천천히 따라 읽으면서 내 계약서를 점검해보세요!

 

부동산 매매 시 서류 발급 사이트

1. 부동산 매매 계약서란?

부동산 매매 계약서는 부동산 거래 당사자인 매도인과 매수인이 거래 조건을 명문화한 법적 문서입니다.
민법 제563조에 따라 매매의 효력이 발생되며, 등기 이전 절차의 핵심 서류입니다.

💡 중개사가 작성을 도와주더라도, 반드시 내용은 본인이 직접 확인해야 합니다.

2. 계약서 작성 시 포함 항목

국토교통부 전자계약스템

항목	필수 기재 내용
당사자 정보	매도인·매수인 성명, 주소, 주민등록번호
대상 부동산	지번, 면적, 건물 정보
매매 금액	총액 및 지급 방법, 지급 일정
계약금/중도금/잔금	각 금액과 지급일
등기이전	소유권 이전일과 입주일
해제 조건	위약 시 배상, 해지 조항
특약사항	하자보수, 대출 조건 등 구체적 합의
서명/날인	매도인, 매수인, 중개업자 도장 포함

계약서 작성 방법 (Step by Step)

STEP 1. 기본정보 입력
: 양측 이름, 주소, 부동산 정보, 지번 기재

STEP 2. 매매금액 기입
: 총액과 각 단계(계약금·중도금·잔금) 기재

STEP 3. 소유권 이전 조건 설정
: 잔금 지급일과 함께 명확한 소유권 이전일 작성

STEP 4. 특약사항 문서화
: 구두 약속 말고 서면으로! 명확히 기재

STEP 5. 서명과 날인 마무리
: 당사자 및 중개사 모두 도장 또는 서명 필수

[출처]국토교통부 전자계약 시스템 홈페이지

특약사항으로 내 권리 지키기 (매수인 중심) 

부동산 특약사항

매수자는 반드시 자신에게 유리한 특약사항을 삽입해야 거래 리스크를 줄일 수 있습니다.

특약 항목	내용
🏠 임차인 퇴거 조건	잔금일 전까지 명도되지 않으면 계약 해제 가능
🔧 하자보수 책임 명시	1개월 내 하자 발생 시 매도인이 수리 책임
📄 전세 승계 불가 명시	기존 임차인 보증금 매수인이 인수하지 않음
💳 대출 불승인 시 해제 조항	대출 거절 시 계약 무효 + 계약금 반환 조건
💸 체납세금 및 관리비 정리	매도인이 잔금일 전까지 전액 정산 의무 명시

💡 특약은 구두가 아닌 서면으로, 계약서 본문 혹은 별지에 반드시 기재해야 합니다.

5. 전자계약 vs 종이계약 비교

항목	전자계약	종이계약
방식	공인인증 기반 온라인 작성	오프라인 서면 작성
위변조 방지	우수	상대적으로 취약
장점	실시간 공유, 관리 편리	접근성, 익숙함
단점	인증서 필요	분실 가능성
추천 대상	실거래 관리가 중요한 경우	고령자, 오프라인 선호자

부동산 전자계약 시스템을 이용하면 분쟁 예방과 계약 관리가 쉬워집니다.

[출처]국토교통부 전자계약 시스템 메뉴얼

6. 부동산 실거래 신고 방법

계약서 작성 후에는 반드시 15일 이내에 실거래신고를 해야 합니다.

구분	내용
의무자	매도인·매수인 공동 신고 (중개사가 대행 가능)
신고기한	계약일로부터 15일 이내 (주말 포함)
신고방법	오프라인(관할 시청) 또는 온라인(실거래가 시스템)
필요서류	계약서 사본, 신분증, 대리 시 위임장, 인감증명서 등
과태료	미신고: 최대 1,000만 원 / 허위 신고: 최대 3,000만 원

💡 실거래신고 이후 등기이전 절차를 진행할 수 있습니다.

7. 매도인·매수인 필요서류 정리

매도인/매수인 필요서류 정리

🧾 매도인 필요서류

서류명	설명
신분증 사본	본인 확인용
인감증명서	계약서 인감 날인용 (최근 3개월 이내)
인감도장	계약서 날인 시 사용
등기권리증	소유권 증빙용
주민등록초본	주소 변동 내역 확인 시 사용
계약서 사본	실거래신고 제출용

 

🧾 매수인 필요서류

서류명	설명
신분증 사본	본인 확인용
주민등록등본	세대원 구성 확인용
인감도장 / 인감증명서	대리 등기 등 필요 시
자금조달계획서	일정 금액 이상일 경우 필수
금융기관 서류	대출 승인서, 약정서 등
계약서 사본	실거래신고 및 금융기관 제출용

FAQ(자주 묻는 질문)

Q1. 계약서 작성 후 바로 등기이전 하면 되나요?

A1. 아닙니다. 잔금 지급 → 실거래신고 → 등기이전 순으로 진행해야 합니다.

Q2. 특약사항은 꼭 서면으로 작성해야 하나요?
A2. 네. 말로만 한 합의는 법적 효력이 없습니다.

Q3. 실거래신고는 누가 하나요?
A3. 원칙은 매도·매수인이 공동으로, 대부분 중개사가 대행합니다.

Q4. 대출 불승인 시 계약 해제 가능할까요?
A4. 특약에 명시했다면 가능합니다. 미리 기재해두는 것이 중요합니다.

Q5. 매도인이 세금 체납 중이면?
A5. 매수인에게 불이익이 있을 수 있어 특약으로 매도인이 정산 후 인도하도록 명시해야 합니다.

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