부동산 종부세 납부기한 및 계산방법 알아보기 - 홈택스

종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 과세되는 보유세로, 주택·토지를 구분하여 인별로 합산해 계산합니다. 과세 기준과 공제액, 세율표, 납부 방법, 절세 전략까지 꼼꼼하게 정리했습니다. 과세 대상 여부부터 절세 방법까지 꼭 확인해두세요!

 

📢 “올해 종부세 고지서 보고 깜짝 놀라셨나요? 계산법만 제대로 알아도 수백만 원 아낄 수 있습니다!”

 

1. 종부세=종합부동산세 

부동산 가격이 오르면서 종부세 대상자가 급증했지만, 계산법은 여전히 어렵고 복잡합니다.

“이게 왜 이렇게 많이 나왔죠?” 고지서를 받아보고 당황하는 분들이 많습니다.

모르면 무조건 손해죠.이번 글에선 종부세 기준, 공제 방식, 세율표, 납부법까지 예시와 함께 모두 정리했습니다.

정확히 알면 합법적으로 절세할 수 있습니다. 장기보유, 분납, 감면 조건까지 확인하세요.

국세청 공식 자료와 실제 사례를 바탕으로 2025년 기준 내용을 반영했습니다.본문 아래 내용을 꼭 확인하시고,

내 부동산에 적용해보세요. 잘 알아보는 것이 곧 절세입니다.

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2. 종합부동산세란?

종합부동산세(이하 종부세)는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내 보유 주택 및 토지를 인별로 합산해 일정 기준을 초과하면 부과되는 국세입니다.
1차로 시·군·구에서 재산세가 부과되고,
2차로 주소지 관할 세무서에서 종부세가 부과됩니다.

3. 종부세 대상과 공제 기준

유형	과세대상	공제금액
주택	주택 + 부속토지	9억 (1세대 1주택자 12억)
종합합산토지	나대지, 잡종지 등	5억
별도합산토지	상가·사무실 부속토지	80억

※ 2021년 귀속분부터 법인 주택분은 기본공제 제외

※ 일정 요건의 임대주택·미분양주택 등은 9.16~9.30일 사이 합산배제 신고 시 과세 제외 가능

4. 종부세 계산 방식 요약

• 공시가격 합산
• 공정시장가액비율(2025년 100%) 적용
• 기본공제 차감
• 과세표준 산정
• 세율 적용
• 세액 공제, 세부담 상한 적용
• 농어촌특별세 별도 계산 (20%)

5. 종합부동산세율표 (2025년 기준)

과세표준	일반세율	3주택 이상 또는 조정지역 2주택 이상
0~3억	0.50%	1.20%
3~6억	0.70%	1.60%
6~12억	1.00%	2.20%
12~50억	1.40%	3.60%
50~94억	2.00%	5.00%
94억 초과	2.70%	6.00%

6. 납부기간 및 분납 기준

• 납부기한: 매년 12월 1일 ~ 15일
• 분납 기준
  • 250만 원 이하: 일시납부
  • 250만 초과 500만 이하: 250만 초과분만 분납
  • 500만 초과: 전체의 50%까지 분납 가능
• 농어촌특별세: 종부세액의 20%, 분납비율 동일 적용

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7. 가산세 및 주의사항

구분	적용 방식
과소신고가산세	과소신고 세액 × 10% (부당신고는 40%)
납부지연가산세	미납 세액 × 기간 × 0.022%
이자상당가산액	감면받은 세액 × 기간 × 0.022% (요건 미충족 시 추징)

8. 절세 가능한 사례 정리

• 1세대 1주택자: 장기보유공제(최대 50%), 고령자공제(최대 40%)
• 부부 공동명의: 인별 공제 적용 가능
• 임대주택 합산배제 신청: 과세 제외 가능

분납 활용: 현금흐름 조절에 유리

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 종합부동산세 공제는 자동으로 적용되나요?
A.
네, 기본적인 공제는 자동 적용됩니다. 예를 들어, 주택을 보유한 일반 납세자는 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원까지 공제되며, 국세청이 이를 반영하여 고지서를 발송합니다.
다만, 아래와 같은 경우는 납세자가 직접 신청해야 하므로 주의가 필요합니다.

• 1세대 1주택 장기보유 및 고령자 세액공제: 연령 및 보유기간 기준 충족 시 홈택스 또는 세무서를 통해 신청
• 합산배제 신고대상 주택: 임대사업 등록주택, 미분양주택 등은 매년 9.16~9.30 사이 별도 신고 필요
• 공동명의자 선택과세 특례 신청: 공동명의 1주택자는 단독명의자와 동일한 공제(12억 원)를 받기 위해 선택과세 신청 필요

자동으로 적용되지 않는 항목은 기한 내 반드시 신청해야 불이익을 방지할 수 있습니다.

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Q2. 부부 공동명의가 절세에 무조건 유리한가요?
A.
항상 그런 것은 아닙니다.
부부가 주택을 공동으로 소유하면 공시가격을 1인당 나눠 계산하게 되므로 기본공제(각 6억 원) 두 번 적용이 가능해져 과세표준을 낮출 수 있는 장점이 있습니다.

하지만 1세대 1주택자의 경우, 공동명의로 등록하면 단독명의 시 적용 가능한 12억 원 공제를 받지 못하고, 각자 6억 원씩만 공제되기 때문에 오히려 세액이 증가할 수 있습니다.

🔎 예를 들어, 공시가격 13억 원의 주택이 있다면:

• 단독명의: 12억 공제 → 과세표준 1억
• 공동명의: 각자 6.5억 보유 → 공제 후 0.5억씩 과세

이처럼 주택 수, 보유 금액, 거주 기간, 고령자 여부 등을 모두 종합적으로 따져보고 결정해야 합니다.
가장 좋은 방법은 세무사와의 상담을 통해 시뮬레이션을 돌려보는 것입니다.

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Q3. 분납 신청은 누구나 할 수 있나요? 어떻게 신청하나요?
A.
종부세 납부세액이 일정 금액을 초과할 경우, 법적으로 분납 신청이 가능합니다.
2025년 기준 조건은 다음과 같습니다:

• 세액이 250만 원 이하: 일시납부
• 250만 원 초과 ~ 500만 원 이하: 250만 원 초과 금액만 분납 가능
• 500만 원 초과: 전체 세액의 최대 50%까지 분납 가능

📝 신청 방법:

• 홈택스 로그인 > 세금납부 > 납부서 조회/신청 > 분납신청 클릭
• 또는 관할 세무서 직접 방문

💡 주의사항:

• 분납 기한은 원래 납부기한이 지난 후 6개월 이내
• 농어촌특별세도 같은 비율로 분납 가능
• 납부 지연 시 가산세가 발생할 수 있으니, 가급적 분할 신청 후 정해진 날짜 내 반드시 납부해야 합니다.

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Q4. 농어촌특별세는 왜 부과되나요? 종부세와 다른 건가요?
A.
농어촌특별세는 종합부동산세와는 별개로, 종부세에 **덧붙여 부과되는 ‘목적세’**입니다.
이는 농어촌 지역의 균형 발전과 기반시설 확충을 위한 재원 마련 목적으로 도입된 세금으로, 납세자가 종부세를 납부하는 경우에만 적용됩니다.

• 부과 대상: 종합부동산세 납부 대상자
• 세율: 납부 종부세액의 20%
• 예시: 종부세가 300만 원이라면, 농어촌특별세는 60만 원이 추가 부과됨
• 분납 가능 여부: 종부세 분납 시 동일한 비율로 함께 분납 가능

📌 즉, 종부세를 내는 사람은 농어촌특별세도 자동 납부 대상이 됩니다. 고지서에 함께 표시되며 자동 계산되어 청구되므로 별도 신청은 필요 없습니다.

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Q5. 가산세는 어떤 경우에 부과되며, 얼마나 부담되나요?
A.
가산세는 신고 불이행 또는 납부 지연이 발생했을 경우 부과됩니다. 아래는 주요 가산세 종류입니다:

종류산식비고

과소신고가산세	과소신고 세액 × 10%	부당신고 시 40%
납부지연가산세	미납 세액 × 기간 × 0.022%	연체일수에 따라 증가
이자상당가산액	추징 세액 × 기간 × 0.022%	요건 미충족 시 추징

💬 예를 들어,
과세표준을 누락하여 500만 원을 신고하지 않았다면
→ 500만 × 10% = 50만 원 가산세 추가

또한 납부기한을 넘겨 60일 후 납부 시
→ 500만 × 60일 × 0.00022 = 약 66,000원의 납부지연가산세 추가

가산세는 본세 외에 불필요한 세부담이 되기 때문에 반드시 기한 내 신고 및 납부를 철저히 해야 합니다.

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