3단계 스트레스 DSR 시행과 계산법 알아보기

3단계 스트레스 DSR이 뭔지 어려우시죠? 복잡한 금융용어를 쉬운 말로 풀어서 설명드립니다! 2025년 7월부터 바뀌는 대출 규제로 내 대출한도가 얼마나 줄어들지, 어떻게 대비해야 할지 실생활 예시로 명쾌하게 알려드립니다.

 

▼ 7월부터 대출한도 대폭 축소! LTV·DSR 모르면 집 못 산다? ▼

혹시 올해 집을 사려고 계획하고 계신가요? 아니면 대출을 받을 예정이신가요?

 

잠깐만요! 7월부터 대출 받기가 훨씬 어려워집니다. 바로 '3단계 스트레스 DSR' 때문인데요. 쉽게 말해서 은행에서 "앞으로 금리가 오를 수 있으니까 더 적게 빌려드릴게요"라고 하는 거예요. 연봉 1억원인 분이 지금은 6억원까지 빌릴 수 있었는데, 7월부터는 5.7억원으로 줄어들어요. 무려 3,000만원이나 차이 나죠!

게다가 LTV, DTI, DSR 세 가지 규제를 모두 통과해야 하는데, 하나라도 걸리면 대출이 불가능합니다.

하지만 6월 30일 전에 집 계약을 하면 기존 기준으로 대출받을 수 있다는 꿀팁도 있어요. 지금 바로 확인해서 손해 보지 마세요!

DSR 계산 바로가기

부동산계산기.com 네이버 DSR 계산기 KB 국민은행 금융계산기

1. LTV·DTI·DSR 한 번에 이해하기 - 대출의 3단 관문!

대출을 받으려면 반드시 통과해야 하는 3개의 관문이 있어요. 마치 게임에서 보스를 차례로 잡아야 하는 것처럼요!

1단계: LTV (담보 관문)

"집값 대비 얼마나 빌릴 수 있나?"

LTV는 'Loan to Value'의 줄임말로, 집값 대비 대출 가능 금액의 비율이에요.

 

쉬운 예시:

• 10억원 집을 사려고 함
• LTV 70% 지역이라면?
• 10억원 × 70% = 7억원까지 대출 가능
• 나머지 3억원은 내 돈으로 준비해야 함

지역별 LTV 한도:

규제지역 (서울 강남 등): 50%
비규제지역: 70%
생애최초 주택구매: 80% (최대 6억원)

 

2단계: DTI (주택대출 상환능력 관문)

"내 소득으로 주택대출을 감당할 수 있나?"

DTI는 'Debt to Income'으로, 연소득 대비 주택대출 상환액의 비율이에요.

 

쉬운 예시:

• 연봉 6,000만원
• 주택대출 월 상환액 150만원 (연 1,800만원)
• DTI = 1,800만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 30%

3단계: DSR (전체 상환능력 관문)

"내 모든 대출을 다 갚을 수 있나?"

DSR은 'Debt Service Ratio'로, 연소득 대비 모든 대출 상환액의 비율이에요.

쉬운 예시:

• 연봉 6,000만원
• 주택대출 월 150만원 + 신용대출 월 50만원 = 월 200만원 (연 2,400만원)
• DSR = 2,400만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 40%

2. LTV·DTI·DSR 비교표로 한눈에 보기

구분	LTV	DTI	DSR
기준	집값	소득	소득
대상 대출	주택담보대출만	주택담보대출만	모든 대출
계산 범위	원리금	원리금	원리금
일반 한도	50~70%	60%	40%
우선순위	1순위	2순위	3순위 (최종 관문)

핵심 포인트: 세 개 중 하나라도 기준을 넘으면 대출이 불가능해요! 그래서 가장 까다로운 기준에 맞춰야 합니다.

3. 3단계 스트레스 DSR, 도대체 뭔가요?

DSR부터 쉽게 이해해보기

DSR이 뭔지부터 알아볼까요? 어려운 말로는 '총부채원리금상환비율'인데, 쉽게 말하면 **"내가 버는 돈 중에서 대출 갚는 돈이 얼마나 되는지"**를 보는 거예요.

예를 들어볼게요:

• 월급이 500만원이라면 연봉은 6,000만원
• 주택대출, 신용대출 등 모든 대출 갚는 돈이 월 200만원(연 2,400만원)
• DSR = 2,400만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 40%

즉, 버는 돈의 40%를 대출 갚는데 쓴다는 뜻이에요.

스트레스 DSR은 왜 생겼을까?

"스트레스 DSR"은 "나중에 금리가 오르면 어떡하지?"를 미리 생각해보는 거예요.

지금은 금리가 4%여서 월 200만원 갚지만, 금리가 6%로 오르면 월 250만원 갚아야 할 수도 있잖아요. 그래서 은행에서 "미리 6% 금리라고 생각하고 대출 가능한지 봅시다"라고 하는 거죠.

4. 3단계까지 어떻게 바뀌었나요?

정부가 갑자기 확 바꾸면 국민들이 힘드니까, 3단계로 나눠서 조금씩 적용했어요:

 

1단계 (2024년 2월~8월)

• 은행 주택대출만 적용
• 스트레스 금리의 25%만 적용 (살짝만 까다로워짐)

2단계 (2024년 9월~2025년 6월)

• 은행 주택대출 + 신용대출까지 적용
• 스트레스 금리의 50% 적용 (좀 더 까다로워짐)

3단계 (2025년 7월~)

• 은행, 캐피털 등 모든 대출에 적용
• 스트레스 금리 100% 적용 (완전히 까다로워짐)

쉽게 말해서 1단계는 '맛보기', 2단계는 '중간 단계', 3단계는 '풀옵션'이라고 생각하시면 돼요!

5. 계산법, 정말 쉽게 알려드릴게요!

LTV 계산법

LTV = (대출금액) ÷ (주택가격) × 100
대출한도 = 주택가격 × LTV 비율

 

실제 예시:

• 주택가격: 8억원
• LTV 70% 지역
• 대출한도: 8억원 × 70% = 5.6억원
• 자기자금: 8억원 - 5.6억원 = 2.4억원 필요

DTI 계산법

DTI = (주택대출 연 상환액) ÷ (연소득) × 100

 

실제 예시:

• 연소득: 8,000만원
• 주택대출 월 상환액: 200만원 (연 2,400만원)
• DTI: 2,400만원 ÷ 8,000만원 × 100 = 30%

DSR 계산법

DSR = (모든 대출 연 상환액) ÷ (연소득) × 100

 

실제 예시:

• 연소득: 8,000만원
• 주택대출: 월 200만원 (연 2,400만원)
• 신용대출: 월 80만원 (연 960만원)
• 총 상환액: 3,360만원
• DSR: 3,360만원 ÷ 8,000만원 × 100 = 42%

스트레스 DSR 계산법

스트레스 DSR = (스트레스 금리 적용 연 상환액) ÷ (연소득) × 100

 

김대출씨 전체 시뮬레이션:

• 연봉: 8,000만원
• 희망 주택: 10억원
• 기존 신용대출: 5,000만원

1단계: LTV 검토

• 10억원 × 70% = 7억원 (통과)

2단계: DTI 검토

• 주택대출 7억원, 30년, 4% 기준
• 월 상환액: 약 334만원 (연 4,008만원)
• DTI: 4,008만원 ÷ 8,000만원 × 100 = 50.1% (60% 기준 통과)

3단계: 일반 DSR 검토

• 주택대출: 연 4,008만원
• 신용대출: 연 600만원
• 총: 4,608만원
• DSR: 4,608만원 ÷ 8,000만원 × 100 = 57.6% (40% 기준 탈락!)

실제로는 DSR 40% 기준으로 역산해야 함:

• 40% 기준 총 상환가능액: 8,000만원 × 40% = 3,200만원
• 신용대출 상환액 제외: 3,200만원 - 600만원 = 2,600만원
• 실제 대출가능액: 약 5.5억원

6. LTV·DSR 계산기 사용법과 추천 사이트

주요 계산기 사이트들

사이트명	LTV 계산	DSR 계산	스트레스 DSR	장점
네이버 계산기	✅	✅	✅	가장 간단함
부동산계산기.com	✅	✅	✅	상세한 결과
KB국민은행	✅	✅	✅	은행 공식 도구

 

☞ 계산기 바로가기

부동산계산기.com 네이버 DSR 계산기 KB 국민은행 금융계산기

계산기 사용 단계별 가이드

1단계: 기본 정보 입력

• 연소득 (세전 기준, 상여금 포함)
• 주택 가격 (실거래가 기준)
• 주택 소재지 (규제지역 여부)

2단계: 기존 대출 정보

• 주택담보대출 잔액
• 신용대출 잔액
• 카드론, 마이너스통장 잔액

3단계: 신규 대출 조건

• 희망 대출금액
• 대출 기간
• 금리 유형 (고정/변동)

4단계: 결과 해석

• LTV, DTI, DSR 각각 확인
• 가장 제한적인 조건이 실제 한도
• 3단계 시행 후 변화 비교

7.  3단계 시행에 따른 실전 대응 전략 (더 쉽고 구체적으로!)

전략 1: 6월 30일 전 계약하기 (가장 확실한 방법!)

이게 제일 중요해요!

• 6월 30일까지 매매계약서만 써도 2단계 기준 적용
• 실제 대출은 나중에 받아도 됨
• 분양 아파트도 입주자모집공고 날짜 기준

체크리스트:

• ✅ 계약서 날짜 확인 (6월 30일 이전)
• ✅ 계약금 납부 영수증 보관
• ✅ 중도금 대출 조건 미리 확인
• ✅ 잔금 시기에 맞춰 소득 증빙 준비

주의사항:

• 무리한 계약은 절대 금물!
• 실제 대출 조건도 맞는지 사전 확인 필수

전략 2: 고정금리 vs 변동금리 선택 전략

순수 고정금리의 장점:

• 스트레스 DSR 적용 제외
• 금리 상승 위험 없음
• 장기 계획 세우기 쉬움

현실적인 선택 기준:

현재 금리 + 1.5% < 고정금리 → 고정금리 선택
현재 금리 + 1.5% > 고정금리 → 변동금리도 고려

 

금리 유형별 정리:

• ✅ 완전 고정금리: 스트레스 DSR 제외
• ❌ 혼합형 (3년 고정 + 변동): 스트레스 DSR 적용
• ❌ 주기형 (5년마다 재조정): 스트레스 DSR 적용

전략 3: 기존 대출 정리하기 (효과 큰 순서대로!)

1순위: 고금리 대출

• 카드론 (연 15-20%) → 즉시 상환
• 현금서비스 (연 15-18%) → 즉시 상환
• 캐피털 대출 (연 10-15%) → 우선 상환

2순위: 신용대출

• 5,000만원 → 3,000만원으로 줄이면
• DSR 여유분 약 2-3% 확보
• 새 주택대출 1억원 추가 가능

3순위: 사용하지 않는 한도

• 마이너스통장 한도 줄이기
• 신용카드 현금서비스 한도 줄이기
• 사용하지 않는 대출 상품 해지

실제 효과 계산:

월 50만원 대출 줄이면 → 연 600만원 절약
DSR 5% 개선 → 새 대출 1억원 추가 가능

전략 4: 소득 늘리기 & 최적화하기

부부합산 소득 활용법:

• 부부 중 신용등급 높은 사람 명의
• 부부 소득 합산해서 계산
• 배우자 연대보증으로 한도 증가

소득 최적화 방법:

• 상여금, 수당 모두 포함
• 부업 소득 증명서 준비 (3개월 이상)
• 임대소득 있다면 종합소득세 신고서
• 프리랜서라면 소득금액증명원

주의할 점:

• 허위 소득 증명 절대 금지
• 실제 상환 가능 범위 내에서만
• 부업 소득은 지속가능성 중요

전략 5: 은행별 조건 비교하기 (스마트한 쇼핑법)

은행마다 다른 이유:

• 우대금리 조건 차이
• 소득 인정 기준 차이
• 담보 평가 방식 차이
• 부대 서비스 차이

효과적인 비교 방법:

1. 1차 스크리닝: 인터넷으로 기본 조건 확인
2. 2차 상담: 3-4개 은행 동시 방문
3. 3차 비교: 조건표 만들어서 비교
4. 최종 선택: 총 비용 기준으로 결정

비교 체크리스트:

• 대출금리 (우대금리 포함)
• 중도상환수수료
• 보증료, 인지세 등 부대비용
• 한도 및 만기 조건
• 상환 방식 (원리금균등/원금균등)

전략 6: 서류 준비의 달인 되기

기본 서류 (모든 은행 공통):

• 신분증, 인감증명서
• 재직증명서 (발급 1개월 이내)
• 소득금액증명원 또는 원천징수영수증
• 건강보험료 납부확인서
• 기존 대출 잔액증명서

추가 서류 (상황별):

• 부동산 등기부등본
• 건축물대장, 토지대장
• 매매계약서 사본
• 부부 소득합산시 가족관계증명서

서류 준비 꿀팁:

• 서류 유효기간 체크 (보통 3개월)
• 여러 부 준비해서 동시 진행
• 스캔본 미리 준비 (온라인 신청용)
• 원본 보관, 사본 제출

전략 7: 타이밍 전략 (언제가 최적일까?)

6월 계약의 장단점:

• 장점: 2단계 기준 적용
• 단점: 집값 협상력 약화 가능성

7월 이후의 장단점:

• 장점: 집값 하락 가능성, 협상 여지
• 단점: 대출 조건 까다로워짐

현실적인 선택 기준:

기존 DSR 35% 이하 → 7월 이후도 괜찮음
기존 DSR 35-40% → 6월 계약 추천
기존 DSR 40% 이상 → 기존 대출 정리 후 진행

FAQ (자주묻는질문)

Q1. LTV, DTI, DSR 중에서 어느 것이 가장 중요한가요?

셋 다 중요하지만, 현실적으로는 DSR이 가장 까다로운 기준이 되는 경우가 많습니다. LTV는 담보가 충분하면 통과하고, DTI는 주택대출만 보지만, DSR은 모든 대출을 다 봐서 제일 엄격해요. 특히 기존에 신용대출이나 카드론이 있다면 DSR에서 걸릴 가능성이 높습니다. 그래서 대출 준비할 때는 DSR 기준부터 확인해보시는 게 좋아요.

Q2. 생애최초 주택구매자 혜택은 3단계에도 그대로 적용되나요?

네, 생애최초 주택구매 혜택은 계속 유지됩니다. LTV 80%(최대 6억원), DTI 70%까지 적용받을 수 있어요. 다만 DSR 40% 기준과 3단계 스트레스 DSR은 동일하게 적용됩니다. 생애최초라고 해서 스트레스 DSR에서 예외는 없어요. 오히려 생애최초 혜택으로 더 많은 대출을 받을 수 있기 때문에, 스트레스 DSR 관리가 더 중요할 수 있습니다.

Q3. 전세대출도 DSR에 포함되나요?

네, 전세대출도 DSR 계산에 포함됩니다. 전세대출도 원리금을 상환해야 하는 대출이기 때문이에요. 특히 3단계부터는 전세대출에도 스트레스 DSR이 적용됩니다. 다만 전세대출은 보통 2년 만기로 기간이 짧고, 원금 상환 부담이 매매대출보다는 적어서 DSR에 미치는 영향은 상대적으로 작습니다. 그래도 전세대출과 매매대출을 동시에 고려한다면 DSR 계산을 신중하게 해보셔야 합니다.

Q4. 개인사업자는 소득을 어떻게 증명하나요?

개인사업자는 종합소득세 신고서와 부가가치세 과세표준증명원으로 소득을 증명합니다. 보통 최근 2-3년 평균 소득을 기준으로 계산해요. 소득이 불규칙한 개인사업자의 경우 은행마다 인정 기준이 다를 수 있으니, 여러 은행에서 사전 상담을 받아보시는 게 좋습니다. 또한 장부 기장을 제대로 하고, 세금을 성실히 납부한 이력이 있으면 더 유리합니다. 무엇보다 소득을 과장하지 말고 실제 상환 가능한 범위에서 계획을 세우시기 바랍니다.

Q5. 3단계 시행 후 집값이 떨어질까요?

3단계 스트레스 DSR로 인해 대출 수요가 줄어들면서 집값에 일부 영향을 줄 가능성은 있습니다. 특히 대출에 의존도가 높은 지역이나 가격대에서는 조정 압력이 있을 수 있어요. 하지만 집값은 대출 규제 외에도 공급량, 경제 상황, 정책 변화 등 다양한 요인의 영향을 받기 때문에 단정적으로 말하기는 어렵습니다. 무엇보다 집값 하락을 기대하며 무작정 기다리기보다는, 본인의 상황에 맞는 합리적인 계획을 세우시는 것이 중요합니다.

함께 보면 좋은 글

 

 

 

2025년 서울시 청년수당 참여자 추가 모집

2025 에너지바우처 신청자격과 신청방법

전 국민 25만원 민생지원금과 소상공인 빚 탕감 정책 알아보기